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Applicable à partir du 1er septembre 2006 article 40 de la loi ENL


1) Bailleurs concernés

Il s'agit des bailleurs, personnes physiques, imposables dans la catégorie des revenus fonciers. L'immeuble peut également être la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, les revenus de ces immeubles étant alors imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.


2) L'engagement du propriétaire bailleur

Le propriétaire bailleur doit prendre l'engagement de louer le logement nu, pendant une durée de 9 ans. Le logement doit constituer la résidence principale du locataire. La location devra prendre effet dans les 12 mois suivant l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.

Les avantages fiscaux ne s'appliquent que sur demande du contribuable.

3) Opérations concernées

Il peut s'agir de :

-  logements neufs ou en l'état futur d'achèvement acquis à compter du 1er septembre 2006 ;

-  logements que le contribuable a fait construire et qui font l'objet, à compter du 1er septembre 2006, d'une déclaration d'ouverture de chantier ;

-  locaux affectés à un autre usage que l'habitation et transformés en logements acquis à compter du 1er septembre 2006 ;

-  de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui font l'objet de travaux de réhabilitation définis par arrêté permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs (arrêté du 19.12.03) acquis à compter du 1er septembre 2006.

Le bénéfice de l'avantage est réservé à la location à usage d'habitation principale du locataire (il est interdit au bailleur de louer à titre de résidence secondaire ou de se réserver une période de jouissance durant l'année).

4) Conditions relatives au loyer

Le loyer doit être inférieur à un plafond réglementé, qui dépend de la zone géographique d'implantation du logement. _

Calcul du loyer (par m ²)

Pour les baux conclus en 2006 les plafonds de loyers mensuels (charges non comprises) par mètre carré sont les suivants :

Zone A : 19,89 €

Zone B1 : 13,82 €

Zone B2 : 11,30 €

Zone C : 8,28 €

La surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon...).

Exemple : vous louez à Lyon (zone B1) un logement neuf d'une surface habitable de 65 m2 avec une cave de 4m2 et un balcon de 8 m2. La surface de référence est égale à 65 + 12/2 = 71 m2. Le loyer mensuel ne pourra dépasser le produit plafond par m² de la zone B1 par cette surface.

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Les zones géographiques sont fixées par l'arrêté du 10 août 2006 modifiant le précédent arrêté du 19 décembre 2003.

Ces plafonds sont relevés chaque année au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques, prise en pourcentage et deux chiffres après la virgule, à un niveau arrondi au centime d'euro supérieur.

5) Conditions relatives aux locataires

Il n'y a pas de condition de ressources du locataire. Pour le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement, le titulaire du bail doit être une personne physique autre que le propriétaire ou un membre de son foyer fiscal. Sous cette réserve, il peut s'agir d'un ascendant ou descendant du contribuable.

Le logement peut être loué à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale à la condition qu'il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou parahôtelière. L'administration fiscale admet que ces prestations pourront être fournies par une filiale de la société qui prend à bail le logement. Dans cette hypothèse, le loyer mensuel de chacun des baux conclus entre, d'une part, le propriétaire du logement et la personne morale et, d'autre part, la personne morale et l'occupant du logement ne doivent pas excéder les plafonds de loyers fixés réglementairement.

6) L'avantage fiscal

Il consiste en une déduction au titre de l'amortissement du prix initial d'acquisition ou de construction du logement. Le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement égal à :

-  6% du prix d'acquisition du logement pendant les sept premières années,

-  4% de ce prix pour les deux années suivantes.

L'engagement et par conséquent l'avantage fiscal ne peuvent être prorogés au-delà de neuf ans.

Au total, le bailleur est donc en mesure d'amortir 50% du coût d'acquisition du logement. En cas d'acquisition de locaux affectés à un autre usage que l'habitation et transformés en logements ou de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui font l'objet de travaux de réhabilitation, la déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition des locaux augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation.

La période d'amortissement débute le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Les travaux de reconstruction et d'agrandissement ultérieurs donnent lieu à l'application d'une déduction au titre de l'amortissement au même taux que l'investissement initial, si un nouvel engagement de location de 9 ans est conclu. Les dépenses résultant de travaux d'amélioration ultérieurs sont déduites obligatoirement sous forme d'un amortissement égal à 10% du montant de la dépense pendant dix ans.

Le plafond annuel d'imputation du déficit foncier sur le revenu global est de 10 700 euros.


source : logement.gouv.fr



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