Applicable à partir du 1er
septembre 2006
article 40 de la loi ENL
1) Bailleurs concernés
Il s'agit des bailleurs, personnes
physiques,
imposables dans la catégorie des revenus fonciers. L'immeuble
peut
également être la propriété d'une
société non soumise à l'impôt sur les
sociétés, les revenus de ces immeubles étant alors
imposés entre les
mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.
2) L'engagement du propriétaire bailleur
Le propriétaire bailleur doit
prendre l'engagement de
louer le logement nu, pendant une durée de 9 ans. Le logement
doit
constituer la résidence principale du locataire. La location
devra
prendre effet dans les 12 mois suivant l'achèvement de
l'immeuble ou de
son acquisition si celle-ci est postérieure.
Les avantages fiscaux ne s'appliquent que
sur demande
du contribuable.
3) Opérations concernées
Il peut s'agir de :
- logements neufs ou en l'état futur d'achèvement
acquis à compter du 1er septembre 2006 ;
- logements
que le contribuable a fait construire et qui font l'objet, à
compter du
1er septembre 2006, d'une déclaration d'ouverture de chantier ;
- locaux affectés à
un autre usage que l'habitation et transformés en logements
acquis à compter du 1er septembre 2006 ;
- de
logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui
font
l'objet de travaux de réhabilitation définis par
arrêté permettant aux
logements d'acquérir des performances techniques voisines de
celles des
logements neufs (arrêté du 19.12.03) acquis
à compter du 1er septembre 2006.
Le bénéfice de l'avantage
est réservé à la location à
usage d'habitation principale du locataire (il est interdit au bailleur
de louer à titre de résidence secondaire ou de se
réserver une période
de jouissance durant l'année).
4) Conditions relatives au loyer
Le loyer doit être inférieur
à un plafond réglementé, qui dépend de la
zone géographique d'implantation du logement. _
Calcul du loyer (par m
²)
Pour les baux conclus en 2006 les
plafonds de loyers mensuels (charges non comprises) par mètre
carré sont les suivants :
Zone
A : 19,89 €
Zone
B1 : 13,82 €
Zone
B2 : 11,30 €
Zone
C : 8,28 €
La surface à prendre en compte est
la surface habitable
augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8
m² (cave,
cellier, balcon...).
Exemple : vous louez à Lyon (zone
B1) un logement neuf
d'une surface habitable de 65 m2 avec une cave de 4m2 et un balcon de 8
m2. La surface de référence est égale à 65
+ 12/2 = 71 m2. Le loyer
mensuel ne pourra dépasser le produit plafond par m² de la
zone B1 par
cette surface.
Robien recentré
Les zones géographiques sont
fixées par l'arrêté du 10 août 2006 modifiant le
précédent arrêté du 19
décembre 2003.
Ces plafonds sont relevés chaque
année au 1er janvier,
dans la même proportion que la variation de l'indice de
référence des
loyers publié par l'Institut National de la Statistique et des
Etudes
Economiques, prise en pourcentage et deux chiffres après la
virgule, à
un niveau arrondi au centime d'euro supérieur.
5) Conditions relatives aux locataires
Il n'y a pas de condition de ressources
du locataire.
Pour le bénéfice de la déduction au titre de
l'amortissement, le
titulaire du bail doit être une personne physique autre que le
propriétaire ou un membre de son foyer fiscal. Sous cette
réserve, il
peut s'agir d'un ascendant ou descendant du contribuable.
Le logement peut être loué
à un organisme public ou
privé qui le donne en sous-location nue à usage
d'habitation principale
à la condition qu'il ne fournisse aucune prestation
hôtelière ou
parahôtelière. L'administration fiscale admet que ces
prestations
pourront être fournies par une filiale de la
société qui prend à bail
le logement. Dans cette hypothèse, le loyer mensuel de chacun
des baux
conclus entre, d'une part, le propriétaire du logement et la
personne
morale et, d'autre part, la personne morale et l'occupant du logement
ne doivent pas excéder les plafonds de loyers fixés
réglementairement.
6) L'avantage fiscal
Il consiste en une déduction au
titre de
l'amortissement du prix initial d'acquisition ou de construction du
logement. Le propriétaire peut déduire de ses revenus
fonciers un
amortissement égal à :
- 6% du prix d'acquisition du
logement pendant les sept premières années,
- 4% de ce prix pour les deux
années suivantes.
L'engagement et par conséquent
l'avantage fiscal ne peuvent être prorogés au-delà
de neuf ans.
Au total, le bailleur est donc en mesure
d'amortir 50%
du coût d'acquisition du logement. En cas d'acquisition de locaux
affectés à un autre usage que l'habitation et
transformés en logements
ou de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence
et qui
font l'objet de travaux de réhabilitation, la déduction
au titre de
l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition des
locaux
augmenté du montant des travaux de transformation ou de
réhabilitation.
La période d'amortissement
débute le premier jour du
mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle
est
postérieure. Les travaux de reconstruction et d'agrandissement
ultérieurs donnent lieu à l'application d'une
déduction au titre de
l'amortissement au même taux que l'investissement initial, si un
nouvel
engagement de location de 9 ans est conclu. Les dépenses
résultant de
travaux d'amélioration ultérieurs sont déduites
obligatoirement sous
forme d'un amortissement égal à 10% du montant de la
dépense pendant
dix ans.
Le plafond annuel d'imputation du
déficit foncier sur le revenu global est de 10 700 euros.
source :
logement.gouv.fr
Robien
recentré